こんにちは！
おしょう（@oshou2023）です。　　

自分自身が不動産管理業界の上場企業から中小企業、関連会社含め多くのビジネスマンとお仕事をするケースがありました。
その中で、不動産管理業界は働く会社と同様に業種が重要であるのに、意外と知らずに入社し業務内容のギャップに悩まれる方が多いです。

今回はそんな不動産管理業界の職種をメリット・デメリット含め、その業界に携わる目線ベースでお伝え出来れば幸いです。

不動産デベロッパー

業務内容

【不動産業界の王道】不動産デベロッパーとは、土地や建物などの不動産資産を開発し、販売する企業です。業界最大手としては、三井不動産や三菱地所、住友不動産等が該当します。その他大手鉄道会社も後述するビル開発事業等を実施しており、業務内容は非常に多岐に渡ります。

• 土地の調査・分析：不動産デベロッパーは、市場や需要を分析して、適切な土地の選定を実施。加えて、土地の権利や規制などの法的問題を調査。
• プランニング：土地の利用や建物の構造などを決定し、開発計画を策定。計画には、建築物の種類、規模、デザイン、設備なども含みます。
• 資金調達：土地の購入や建物の建設に必要な資金を調達。資金調達の手段には、自己資金、銀行融資、株式公開、投資家からの資金調達など。
• 建築物の建設：建物の建設を監督し、完成までのプロセスを管理。建物の建設には、建築設計、工事発注、建築監理、施工管理なども含む。
• 販売戦略の立案：完成した建物を市場に出すための販売戦略を立案します。販売戦略には、価格設定、販売手法、広告宣伝なども含め計画を立案。

メリット

• 所得の高さ：三菱地所や三井不動産等においては30代前後での年収が1,000万を超える人場合があり、役職等に関係なく基本給が高い傾向にある。
• 業務幅が広い：用地取得からビルやマンションの開発、会社によってはエリアマネジメント業務等、キャリアを通して業務内容に飽きが来ることはなく、ビジネスマンとして成長の機会が多い。
• 社会的信用：主な顧客はマンション購入者やビル入居テナントになるが、基本的には法人顧客は大手が多く、社内外のネットワーク構築もしやすい。

デメリット

• 体育会系が多い：男性社員の割合が比較的多く、各大学の体育会系出身者も多い事から、企業風土としてはイケイケな企業が多い。
• 派閥争い・社内政治に振り回される：東大京大や早慶等の高学歴出身者が多く、入社から昇進競争がスタートしている。その中でも出身大学の派閥やOB回等もあり、所謂日本の古き慣習が残りつつある。
• 飲み会が多め：顧客だけでなく社内での宴会も多く、お酒が苦手な人は少し辛い可能性あり。

不動産資産運用
アセットマネジメント

業務内容

【不動産を金融商品として運用するスペシャリスト】アセットマネジメントは、不動産投資において、物件の運営管理、資産評価、資産運用戦略の策定、リスク管理、投資家とのコミュニケーションなど、様々な業務を担当しています。不動産業界だけでなく金融業界にも法人が存在しており、不動産業界の中でも金融庁の管轄である事が特徴です。

• 資産評価：物件の価値を評価するため、市場動向や競合物件の分析、リスク分析などを実施。また、物件の評価額を算出するための不動産鑑定士との連携も行います。
• 資産運用戦略の策定：資産運用戦略を策定し投資家に提案。資産運用戦略には、投資対象の物件の選定、投資額の決定、収益目標の設定などを含む。
• リスク管理：投資家のリスク管理のために、様々なリスクを管理します。例えば、物件の空室リスク、改装リスク、自然災害リスクなどを勘案し管理運用を実施。
• 投資家とのコミュニケーション：投資家とのコミュニケーションを行い、投資家の要望やニーズを把握します。

メリット

• 高所得：会社によってはインセンティブ等でデベロッパー以上に給与所得が高い場合があります。
• 少数精鋭：会社規模は20名〜100名程度が多く、一人一人に裁量権があり仕事をされています。
• 転勤がほぼない：金融商品として不動産を扱う都合上、出張等はあるものの働く拠点は東京に集中しているケースが多い。

デメリット

• 基本的に激務：一部大手デベロッパー系のAM会社を除き、労働時間が長い傾向にあります。
• ミスが出来ない：どの仕事においてもミスはしない方が良いですが、自身のミスが投資家への配分金にも影響する事から、基本減点方式の風土である事が多い。
• 新卒で入りにくい：どの会社も基本中途採用が殆どであり、転職者の出身は金融系や不動産管理系から来る方が殆ど。この業務を選びたい場合は転職ありきになる可能性が大きい。

不動産経営管理
プロパティマネジメント

業務内容

【ビルやマンションの管理人的なポジション】プロパティマネジメントとは、不動産物件の所有者や賃貸借人に代わって、物件管理業務を行うことを指します。具体的な社名で言うと、〇〇プロパティマネジメント等と分かりやすい呼称が多く、大手デベロッパー等の子会社であるケースが多いです。また、大手デベロッパー等がPMやBM業務を内包し実施している企業も多々あります。

• 物件管理業務：物件の維持・管理・修繕など、物件の日常的な管理業務を担当。具体的には、清掃や修繕の手配、入居者からのクレーム対応、設備管理、セキュリティ対策、消防法や建築基準法に基づく法令遵守などを含む。
• 入居者管理業務：入居者の募集・選定、契約管理、賃料徴収、入居者からのクレーム対応など、入居者管理業務も担当。
• 賃貸管理業務：家賃収入の管理、空室率の管理、契約更新や更新料の手配、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会いや敷金精算などを実施。
• 収支管理業務：家賃収入の管理、管理費用の支払い、入居者からの滞納対応、収支報告書の作成等を実施。
• 顧客対応業務：物件の所有者や賃貸借人とのコミュニケーションを行い、物件管理に関する情報提供や相談対応を実施。また、入居者からのクレーム対応やトラブル解決にも対応。

メリット

• 顧客や物件と長く付き合える：不動産デベロッパーのように開発後に手が離るケースと異なり、マンションやビルのPM受託している限り、テナントやオーナー等と関係が続きます。複合ビルになると商業施設を内包していることがあり、オフィステナントだけでなく商業テナントなど、ステークホルダーが多くいる事もやりがいに繋がります。
• 基本的にはまったり風土：不動産業界でよく思われがちなガツガツした風土は少なく、基本温和な方が多い印象です。仕事もプロジェクト単位で複数人でこなすケースも多く、必然的にチームワークやコミュニケーション能力が鍛えられる風土です。
• 不動産に運用で付加価値を与えられる：オーナーと交渉し建物に分かりやすいサインを設置したり、多くの来館者が来るような販促やイベントを展開する事もでき、お客様から直接感謝の言葉を頂きながら建物の価値を維持していくダイナミクスが感じられます。

デメリット

• スキルが培われにくい：オーナーレポートや賃貸借契約更新等、基本的にテンプレートが存在しており日々の業務がルーティンであるメリットがある一方、ゼネラリストとしての成長が求められており、アセットマネージャーのようなプロの専門性を身につけにくい。
• クレーム対応：オフィスや商業テナントだけでなく、建物に来館する一般人のクレーム対応をするケースもあり、基本BtoBビジネスでありつつも、一部BtoC要素を含んでいる。
• AM（オーナー）の意思が絶対：所謂不動産を資産として保有しておらず、運用会社として業務受託している都合上、適切な提案をしたとしてもオーナーの意向次第で方向性が変わってしまう事がある。

不動産施設管理
ビル・ファシリティマネジメント

業務内容

【建物管理における縁の下の力持ち】ファシリティマネジメントとは、不動産物件の維持・管理・運営を総合的に行うことを指します。具体的には、建物や設備、環境や安全、人材やコストなどの面から、物件の最適な運営を行います。具体的な社名で言うと、〇〇ビル・ファシリティマネジメント等と分かりやすい呼称され、プロパティマネジメント会社が内包しているケースもあります。

• 建物・設備管理：保守・点検・修繕、改修・リニューアル、施設設備の更新や取り替え、建築設備のエネルギー効率化、環境対応などを実施。
• 環境・安全管理：清掃や廃棄物管理、空調・照明・換気などの環境設備の管理、セキュリティ対策、消防対策、防災対策など。
• コスト管理：光熱費や水道代、保険料、税金、修繕費用などの支出管理、収益性の最適化、予算管理、コスト削減策の提案。
• 顧客サポート：物件の問い合わせ対応、トラブル解決、情報提供、契約管理、施設の利用支援。
• プロジェクトマネジメント：物件の改修やリニューアル、新規物件の開発などのプロジェクトマネジメント。具体的には、予算策定、スケジュール管理、資材調達、工事の監理・管理、報告書の作成などを実施。

メリット

• 基本的にはルーティンワーク：設備点検等、基本には月次業務が決まっているので、企画営業等の側面がなく決まった仕事を淡々としたい方にはオススメです。
• 落ち着いた方が多い社風：穏やかな社員の方が多く、バリバリ営業系の人が苦手な方が話しやすい方々が多いです。具体的には設備技術系の知識をお持ちの理系出身者も多くおります。

デメリット

• 夜勤等のシフト勤務：警備業務を受託している場合、大型複合ビル等で夜勤勤務がある事もあり、生活リズムがとりずらいケースもあります。
• 基本出来て当たり前と思われがち：管理や保守といった仕事は不具合等がなくて当たり前と思われがちな面もあるが、一方築年数に応じ建物不具合も増えており、緊急対応等も発生しがち。

マンション管理

業務内容

【マンションを通じ共住者の生活を守る】マンション管理とは、マンションや集合住宅などの共同住宅物件の運営管理を行う業務のことを指します。具体的には、共有部分の清掃や修繕、施設設備の管理、セキュリティ対策、入居者とのコミュニケーションやトラブル対応などを行います。

• 共有部分の管理：エントランスや廊下、階段やエレベーター、駐車場や自転車置き場、ゴミ置き場などの清掃や点検、修繕、改修など。
• 施設設備の管理：エアコンや照明、電気や水道、ガスなどの設備の点検や修繕、更新、メンテナンスなど。
• セキュリティ対策：玄関やエントランスの管理、防犯カメラや防犯灯の設置、鍵の管理、来訪者の対応。
• 入居者とのコミュニケーション：問い合わせへの迅速な対応、入居者からの要望やクレームへの対応、イベントや交流会の開催。
• トラブル対応：騒音や臭いのトラブル、水漏れや配管のトラブル、ゴミの不法投棄などの問題に対応。

メリット

• 人々の生活を支える仕事：多くの人々が生活する住まいを支える仕事であるため、その責任感ややりがいが感じられます。住民の生活を安全かつ快適にするために、日々の管理業務を行うことで、地域社会に貢献することができます。
• 課題解決力が身につく：ビル等と比較してもマンションは生活環境という事もあり、多様な課題やトラブルに対応することが求められます。その為、自身のスキルがマンションの資産価値向上に反映されるダイナミクスさがやりがいであり、その知識を活かしてPM等に転職される方も多いです。

デメリット

• クレーム産業：土日問わず設備トラブルが生じる事もあり、時には騒音や近隣住民とのトラブル名度に巻き込まれることが多いです。
• 土日が休めない：理事会及び総会が土日に開催されることが多く、暦通りに休めない事に嘆く方が一定数いらっしゃいました。一方、不動産仲介は基本土日が主営業日でもあるので、この辺りは入社前のリサーチ不足があったかもしれません。
• 退職者が多い：上記に不満を覚えた退職者も一定数おり、業界としても人が定着しない問題を抱えているようです。

いかがだったでしょうか？

その業界の中身というのは実際に入ってみないと分からないものですが、転職や就職を決める前に知れるリアルな情報は手に入れてギャップがないようにしたいものです。

これから異動や転職、新社会人の方は新しい環境にチャレンジされる中、この投稿が何かのお役に立てば幸いです。

最後までご覧頂きありがとうございました。